Employeur responsable - Canton de Genève
Devenir propriétaire

Devenir propriétaire : un choix de vie

Dans notre société la vie se déroule souvent ainsi :

A  vingt ans, on gagne peu et on dépense beaucoup. On veut profiter de la vie, voyager, etc.

A trente ans, on a fondé une famille, des enfants naissent et on a besoin de place. Il faut déménager. C’est à ce moment-là qu’il serait idéal d’acheter un appartement ou une maison… Mais les moyens manquent. Soit parce que l’on n’a pas pensé à économiser étant plus jeune, soit parce que l’on n’avait pas les moyens de le faire. De plus, la femme (parfois l’homme) se consacre à l’éducation des enfants et diminue ou cesse son activité professionnelle, d’où moins de revenu.

Vers quarante-cinq ans, les enfants sont grands et veulent être indépendants. L’épouse désire reprendre un activité professionnelle. Une promotion a pu faire augmenter les revenus. Il devient donc réaliste de pouvoir s’acheter un appartement ou une maison. Mais on aurait voulu en profiter avant…

Il est donc très important de cerner ses objectifs le plus tôt possible et de se poser les questions suivantes :

  • est-ce que je veux devenir propriétaire ?
  • quand ?
  • avec quels moyens ?
  • que dois-je faire pour en avoir les moyens ?

Une fois les objectifs fixés, il faut étudier comment les réaliser. Vous trouverez dans ce site différentes informations qui vous aideront dans votre réflexion et dans vos plans. Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous aider à les réaliser.

Créer ses fonds propres

Constituer des fonds propres

La plupart des nouveaux propriétaires ne disposent pas de suffisamment d’argent pour pouvoir acheter un appartement ou une villa en payant la totalité à l’achat. On peut emprunter à une banque, à une assurance ou à sa caisse de pension (2e pilier). Il faut néanmoins avoir en général 20% de fonds propres au minimum. Actuellement, le Conseil Fédéral a limité l’emploi du 2e pilier à 10% du fond propres On peut constituer un capital en mettant de l’argent sur un compte bancaire ou en souscrivant à une assurance vie ou à une autre forme de 3e pilier.

Emprunt dans la famille et avance sur héritage

Parfois, on peut emprunter à des taux avantageux à un membre de sa famille, à ses propres parents par exemple. Une donation, ou avance sur héritage est soumise à l’impôt (selon les dispositions cantonales). Pour plus de renseignements, informez-vous auprès de votre notaire ou de nos conseillers en assurances.

Epargner avec un 3e pilier

On peut constituer un capital avec un 3e pilier sous forme bancaire ou sous forme d’une assurance vie. La forme bancaire offre plus de souplesse pour le retrait, l’assurance vie offre une protection en cas d’incapacité de gain par exemple. (voir rubrique Assurances Vie).

Utiliser son 2e pilier
  Utiliser votre 2e pilier Pour faciliter l’accès à la propriété, les autorités fédérales ont autorisé l’utilisation du capital de votre 2e pilier pour financer l’achat d’un appartement ou d’une maison. Ce doit être une résidence principale. Vous devez analyser soigneusement votre situation pour voir si vous devez

  • prendre tout votre capital
  • une partie seulement
  • ou trouver d’autres moyens pour financer l’achat de votre propriété.

Votre caisse de pension peut vous calculer un exemple de rentes vieillesse et invalidité diminuées si vous retirez tout ou une partie de votre capital.

  Avantages Utiliser partiellement ou entièrement votre capital vous permet de

  • limiter votre dette hypothécaire
  • rembourser par la suite une partie du capital de votre 2e pilier, lorsque les charges de familles ont diminué et lorsque le salaire est plus important.
  Désavantages Utiliser partiellement ou entièrement votre capital n’a pas que des avantages :

  • avant l’âge de 25 ans, sauf cas particuliers, la cotisation au 2epilier ne comporte pas d’épargne. Les salaires des jeunes n’étant souvent pas très élevés, le capital à 30 ou 35 ans est souvent insuffisant pour l’achat d’un bien immobilier
  • les prestations du 2e pilier sont diminuées. Non seulement les rentes de vieillesse, mais également les rentes d’invalidité, de veuve et d’orphelin
  • vu les désavantages ci-dessus, il est nécessaire de couvrir les risques avec une assurance vie complémentaire
  • le retrait anticipé est imposé (selon des conditions cantonales et fédérales)
  • en cas de faillite, le capital du 2e ou 3e pilier investi dans un bien immobilier peut être saisi. Par contre si le capital reste placé dans la caisse du 2e pilier ou dans une assurance 3e pilier, il ne pourra pas être saisi, ce qui constitue une protection de votre patrimoine.
  Restrictions Les caisses de retraite sont en droit de limiter le versement des avoirs du 2e pilier affecté à l’accession à une propriété. Depuis le 1er juillet 2003, elles peuvent repousser jusqu’à 12 mois le versement si leur engagement est insuffisant. Votre caisse de retraite peut vous donner les informations et ses conditions.
Calculez votre budget

Les hypothèques
 
  Nos conseillers peuvent vous fournir des renseignements concernant une hypothèque. Nous pouvons vous aider notamment pour :

  • établir votre budget
  • vous mettre en relation avec un organisme de prêt (banque ou assurance)
  • vous aider à préparer un dossier
  • vous conseiller pour l’amortissement
  • vous aider à obtenir pour les résidents suisses un prêt en France aux taux suisses (pour un crédit de construction ou une hypothèque).
L'amortissement indirect

Principe

But L’amortissement indirect permet de rembourser une hypothèque avec un 3e pilier. Pendant la durée du prêt, l’hypothèque n’est pas remboursée. A la place, le propriétaire cotise à un 3e pilier. A l’échéance du contrat, le capital du 3e pilier sert à rembourser l’hypothèque.
Avantages
  • les primes versées au 3e pilier sont déductibles du revenu imposable, contrairement au remboursement direct de l’hypothèque.
  • les intérêts sont aussi déductibles du revenu imposable
  • plus le revenu est élevé, plus le taux d’imposition est haut et plus il est important de pouvoir faire des déductions.
  • la dette reste élevée, il y a moins ou pas d’impôt sur la fortune
  • l’assurance 3e pilier rembourse la dette hypothécaire en cas de décès ou d’invalidité de l’assuré (selon les options choisies)
 
Désavantages Le système est planifié à long terme et il est moins souple qu’un amortissement direct en cas de revenu bas, le gain fiscal est moins important si les taux hypothécaires augmentent beaucoup, il peut être plus avantageux de rembourser l’hypothèque. On peut à ce moment demander un rachat de l’assurance 3e pilier.  
Conclusion La situation de chacun doit faire l’objet d’une analyse détaillée afin de trouver le plan financier le plus avantageux pour sa situation personnelle. Demandez à nos conseillers de vous renseigner.  
Assurances du propriétaire

Assurance responsabilité civile (RC) du propriétaire

But Couvrir les dommages occasionnés à des tiers par le bâtiment dont on est propriétaire. Ce dernier est responsable civilement. Le fait qu’il y ait des défauts de construction ou une chute de tuile due au vent, par exemple, ne libère pas le propriétaire de ses responsabilités. Avec une assurance responsabilité civile (RC), il sera couvert en cas de demandes de réparation de tiers. Par exemple:

  • les réparations de dégâts matériels
  • les réparations de préjudices corporels
  • les frais d’expertise et de justice
  • les demandes de dommages et intérêts

On peut conclure une assurance pour:

  • une villa (les villas occupées par leur propriétaire sont généralement assurées dans la RC familiale)
  • un immeuble locatif ou commercial
  • n’importe quel bâtiment ou construction
Exemples de sinistres
  • chute d’une tuile ou d’une partie de la façade, endommageant une voiture ou blessant quelqu’un
  • rupture d’une conduite, endommageant les immeubles voisins
  • fuite de mazout, polluant la terre ou l’eau
Obligation Les primes de ces assurances RC sont généralement peu élevées. Ne pas avoir une assurance RC, c’est s’exposer à un risque financier très important.

Assurance incendie et assurance choses du bâtiment

But Couvrir le propriétaire du bâtiment contre les dommages suivants:

  • les incendies
  • les inondations ou dégâts d’eau
  • les glissements de terrain
  • les forces de la nature (tempêtes, grêle, avalanches, etc.)
  • la perte des loyers si les locaux ne peuvent plus être loués suite à un sinistre
  • etc.
Obligation Dans les cantons de Genève, Valais, Tessin, Uri, Schwytz, Obwald, et Appenzell Rh. Int., l’assurance incendie n’est pas obligatoire et les propriétaires peuvent choisir librement leur compagnie d’assurance incendie. Les autres cantons ont un établissement cantonal d’assurance contre l’incendie (ECA). Dans ces cantons l’assurance incendie est obligatoire et l’établissement cantonal en a le monopole. Pour les autres risques, il n’y a pas de monopole. Le propriétaire peut choisir librement son assureur. Si vous avez une hypothèque, votre banquier vous demandera une assurance bâtiment. C’est de toute façon une précaution nécessaire pour protéger votre bien et ne pas vous trouver démuni et sans abri en cas d’incendie, de dégât d’eau, de bris de galce ou de catastrophe naturelle.
Sous assurance La valeur d’assurance de votre bâtiment doit correspondre à son prix de construction actuel. Peut-être avez-vous procédé à des rénovations ou améliorations qui ont apporté une plus-value à votre maison. Si votre contrat d’assurance est déjà ancien, il vaudrait la peine de le faire examiner par nos conseillers.
Double assurance Il se pourrait que d’autres contrats d’assurance couvrent des risques identiques (par exemple bris de glace de l’assurance ménage). Une étude de nos conseillers spécialisés est recommandée, en vue d’une économie possible.
Changement de propriétaire Si vous achetez une maison déjà assurée, le contrat est annulé dès qu’il y a eu changement de propriétaire. Le nouveau propriétaire doit s’assurer immédiatement pour ne pas se retrouver sans couverture. Consultez les Conditions Générales d’Assurance pour plus de précisions. Profitez de faire faire une étude à ce moment-là. Appelez nos conseillers qui vérifieront :

  • que la valeur du bâtiment soit correctement estimée
  • qu’il n’y ait pas de sous-assurance ou de choses assurées à double
  • que la compagnie d’assurance choisie offre une prime avantageuse et des services de qualité
  • que les couvertures d’assurances correspondent à vos désirs et besoins
PPE
(Propriété Par Etage)
En général, les appartements, villas ou locaux commerciaux en PPE ont un contrat d’assurance incendie qui couvre l’ensemble des objets immobiliers. Le montant de la prime est compris dans les charges. Si vous pensez que l’assurance de votre PPE est trop chère, faites faire une analyse de votre portefeuille six mois avant son échéance par nos conseillers.

Assurances vie en cas de décès

But Versement d’un capital convenu au décès de la ou les personnes assurées, avant la fin de l’assurance. On conclut ce type d’assurance pour :

  • rembourser une dette hypothécaire
  • subvenir au besoin des descendants (veuve, veuf et orphelins)
  • etc.
Durée Pendant une période convenue par contrat, généralement jusqu’à l’âge de la retraite ou jusqu’à un amortissement suffisant de la dette hypothécaire.
Protection En cas de décès de la ou les personnes assurées, un capital convenu par contrat est versé. On peut ajouter d’autres prestations:

  • capital supplémentaire en cas de décès par accident
  • libération du paiement des primes en cas d’incapacité de gain
  • rente pour les survivants
  • etc.
Impôts Les primes des assurances vie liées (dites 3e pilier A) sont déductibles du revenu du travail :

  • avec caisse de pension maximum 6’365 francs par an
  • sans caisse de pension maximum 31’824 et 20% du solde du compte pertes et profits par an.

Le versement du capital est imposable selon les dispositions cantonales et fédérales. Pour les assurances vie libres (3e pilier B), les primes sont déductibles du revenu selon les dispositions cantonales. Le versement du capital n’est en principe pas imposé. Il entre dans la masse de la succession, un impôt sur les successions est alors prélevé, qui peut être très élevé suivant les cas. Donc, adressez-vous à nos conseillers spécialisés avant de faire quoi que ce soit. Vous vous éviterez des surprises désagréables.

Rente ou capital en cas d’invalidité

But Versement d’un capital ou d’une rente en cas d’incapacité de travail par maladie ou accident. Ces rentes ou ce capital permettent au propriétaire de pouvoir faire face à ses charges (intérêts hypothécaires, amortissement). Assurance particulièrement nécessaire pour les gens ne disposant pas d’une rente dans le cadre d’un 2epilier ou de l’assurance accident obligatoire (LAA). Par exemple les indépendants, les femmes au foyer, les assurés ayant retiré leur capital du 2epilier. Ainsi, en cas de diminution du revenu suite à une invalidité, il ne sera pas nécessaire de vendre sa propriété. L’assuré et sa famille pourront continuer à profiter de leur appartement ou maison.
Durée Période convenue par contrat.
Garanties Selon contrat. Par exemple:

  • rentes d’invalidité
  • capital invalidité
Impôts Les primes des assurances vie liées (dites 3e pilier A) sont déductibles du revenu du travail :

  • avec caisse de pension, maximum déductible 6’365.- francs par an
  • sans caisse de pension, 20% du solde du compte « pertes et profits », mais maximum déductible 31’824.- francs par an.

Pour les assurances vie libres (3e pilier B), les primes sont déductibles du revenu selon les dispositions cantonales. Le versement des rentes est imposé.

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